Consejos para los compradores

Una vez que hayas encontrado la vivienda perfecta y hayas decidido comprarla, empieza el proceso de compraventa. Antes de firmar un contrato y pagar una fianza deberías de consultar con un profesional.. Puedes acudir a un abogado o a un asesor/gestor. Como regla general, los abogados suelen ser más caros y más complicados que los asesores.

Asesoría/Gestor ¡tu mejor amigo!

En realidad, durante este proceso el asesor/gestor se convierte en tu mejor amigo, dado que te ayudará con cada paso del proceso: el contrato de compraventa, las búsquedas necesarias, firmar la escritura delante del Notario, conseguir un N.I.E (número de identidad de extranjeros), el registro de la vivienda y la transferencia de los suministros a tu nombre. Cuando se haya finalizado la compraventa, el asesor podrá ayudarte con la declaración de renta anual, la preparación de testimonios, la transferencia del título de un vehículo y las solicitudes de residencia.

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Contrato de Compraventa

El contrato oficial que se usa en España para comprar y vender las viviendas es el contrato de compraventa. Un asesor legal lo suele preparar y las dos partes, compradores y vendedores, tienen que estar de acuerdo con su contenido. Puedes introducir cualquier cláusula que proteja tus intereses. Deberías de considerar los resultados de las búsquedas sobre la vivienda, la solicitud de una hipoteca y cualquier otro acuerdo que haya entre las dos partes.

Un contrato de compra-venta estándar debería de incluir:

  • La descripción y el domicilio de la vivienda
  • El precio de venta
  • La cantidad que se ha pagado como reserva
  • La forma de pago
  • Una cláusula de penalización
  • Cualquier cláusula nueva
  • Todo lo que se incluye en el precio de venta (los muebles etc.)
  • La fecha antes de la que se firmará la escritura

Antes de firmar este contrato tienes que estar totalmente seguro de haber encontrado la vivienda perfecta. Este es un contrato legal por lo cual tanto el comprador como el vendedor tendría que cumplir con las cláusulas penales en caso de incumplimiento

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Depósito

Al firmar el contrato el comprador paga un deposito: normalmente se paga el 10% del precio total. Este dinero no es reembolsable a no ser que una de las cláusulas no se cumplan por parte del vendedor.

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Cuenta Española

Si no tienes una cuenta con un banco español será necesaria abrir una. A los extranjeros se le pide una forma de identificación, normalmente el pasaporte, para poder realizar este trámite. El dinero para comprar la vivienda, si viene del extranjero, debe de ser ingresado en esta cuenta para luego poder finalizar la compra de la vivienda, pagando con un cheque bancario. Esto es la forma corriente de pagar las cantidades restantes ante el Notario. Además, se pueden domiciliar las facturas de los suministros de agua, luz etc..de esta cuenta.

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Investigaciones sobre la vivienda

Antes de firmar la escritura tu asesor o abogado investiga la vivienda y obtiene una nota simple que confirma que el vendedor es el propietario oficial y que no queda ninguna deuda o cargo sobre la vivienda. Antes de finalizar la compraventa el vendedor debe demostrar que todas las facturas relacionadas con la vivienda han sido pagadas y mostrar una copia de tales facturas al Notario.

Una propiedad sin escritura no es siempre una inversión peligrosa. Dado que la mayoría de las viviendas en esta zona siempre han pertenecido a la misma familia suele pasar que la familia nunca ha arreglado los papeles necesarios para inscribirla en el Registro de Propiedades. En este caso el asesor o abogado estudiará el Catastro y pedirá un certificado que demuestra que la vivienda esté registrada. Este proceso puede tardar un poco más, pero si por cualquier razón hubiera algún problema en conseguir una escritura, la venta no seguiría y se le devolvería el deposito al comprador.

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Gastos

Debes calcular sobre el 10% o el 11% del precio de venta para los gastos de impuestos y honorarios que provienen de la compra de una casa. Aquí explicamos lo que incluye este porcentaje:

Notaría

La cantidad que se le paga a la Notaría va relacionada con la cantidad declarada en la escritura.

I.V.A.: solo se paga este impuesto en las nuevas viviendas

Si compras una vivienda nueva tienes que pagar el 10% del precio declarado en la escritura al constructor. Ésta es la cantidad de I.V.A que se paga en este caso.

Si compras un negocio o una cochera sin vivienda esta cantidad sube al 21% I.V.A. La escritura documenta el pago de este dinero.

Impuesto del timbre

La reventa de una vivienda o una parcela exige el pago del 8% del precio declarado en la escritura. En el caso de las nuevas viviendas solo se paga el 1.5% del precio declarado en la escritura dado que ya habrás pagado el 10% de I.V.A.

Registro de la vivienda

La cantidad que se paga al registro va relacionada con la cantidad declarada en la escritura.

Plusvalía

Esto es un impuesto municipal que se paga una vez vendida la vivienda. Se calcula sobre el incremento en valor de la vivienda desde su última compraventa. En teoría el vendedor debería de pagarlo, sin embargo, en Andalucía, es el comprador quien lo paga.

Gastos del asesor/gestor

No olvides que también se paga por los servicios del asesor/gestor, quien te puede facilitar un presupuesto antes de empezar el proceso. Sus honorarios suelen ser sobre el 1% del precio de venta más el I.V.A.

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Hipoteca

El proceso para conseguir una hipoteca es bastante sencillo. Hay que presentar documentación que muestra los ingresos y las salidas mensuales de tus cuentas bancarias. La hipoteca ofrecida por el banco va relacionada directamente con tu situación económica personal además del valor declarado de la vivienda que quieres comprar. Hay que devolver la cantidad total prestada antes de que cumplas los 70 años. Para que el banco considere ofrecerte una hipoteca, la propiedad debe tener la escritura (es decir, que estuviera registrado en el Registro de Propiedades) desde hace dos años. Sin embargo, para las viviendas de nueva construcción, basta tener la escritura del terreno para que los bancos miren tu caso. El banco manda un tasador a la vivienda para hacer una tasación del valor de la propiedad antes de tomar ninguna decisión. La tasación se calcula sobre los metros cuadrados de la casa y no tendrá nada que ver ni con el mercado actual ni con el precio que tú vas a pagar para la vivienda. Hoy en día los bancos suelen ofrecer una hipoteca del 70% del valor la tasación. La duración de las hipotecas puede variar entre 5 y 30 años

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N.I.E (Número de Identificación de Extranjeros)

El asesor/gestor puede ayudarte con la solicitud del N.I.E, e incluso puede acompañarte a la Comisaría de Policía para recogerlo. Para solicitarlo tienes que presentar tu pasaporte y una copia de ello. Se requiere este número para poder finalizar la venta por lo cual es mejor solicitarlo lo antes posible, dado que puede tardar hasta 15 días en procesarse. Se pide este número para muchas cosas entonces guarda la copia original y haz copias de ella.

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Finalizar la venta y firmar la escritura

Se finaliza este proceso delante del notario: un representante del estado cuyo trabajo es asegurarse de que la venta sea legal. Aunque tienes que pagar por este servicio, el notario no trabaja para ti sólo para el estado. Tanto el comprador como el vendedor tienen que presentarse en este momento. Si esto no es posible, se puede darle un poder a tu representante legal: normalmente el asesor/gestor. El último pago se hace delante del notario, normalmente a través de un cheque bancario. Entonces se firma la escritura y el comprador recibe las llaves de la vivienda.

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Registro de la vivienda

El asesor/gestor manda la escritura al registro de propiedades para inscribirla. Normalmente tardan 3 meses en terminar la inscripción y devolverte la escritura.

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Residencia para los extranjeros

Según la ley, cualquier persona que pasa más de 3 meses en España debe solicitar un certificado de residencia. Algunas personas son exentas pero se recomienda que todas lo hagan.

Tu asesor/gestor puede hacer los trámites o lo puedes hacer tú solo. Hay que rellenar la solicitud de la comisaría de Policía y entregar la original con una copia, 3 fotógrafos de pasaporte, tu pasaporte y una copia, además de otra información que piden en algunos casos especiales. La comisaría te puede facilitar una lista de los documentos necesarios. A veces se tardan hasta 3 o 4 meses en recibir la tarjeta.

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La información en este documento se debe considerar como un consejo. Por favor consulta con un profesional antes de empezar los trámites de compra-venta.