Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (DAFO)

La Junta de Andalucía ha aprobado una nueva ley que requiere a los vendedores con propiedades situadas en terreno rústico (o cualquier otro tipo de terreno que no sea urbano) un certificado de su Ayuntamiento, conocido como Declaración de Asimilado a Fuera Ordenación (DAFO).

El certificado DAFO aclara la situación de la propiedad y confirma que no hay ningún tipo de problemas que afecten a la casa o terreno.

Todas las propiedades en venta situadas en terreno rústico y las declaraciones de obras nuevas necesitarán este certificado. Para la venta será necesario obtener dicho certificado con anterioridad a la fecha de la firma de escritura.

La obtención del DAFO puede llevar tiempo, por lo que es aconsejable solicitarlo antes de poner la propiedad en el mercado para su venta. Los vendedores deberán solicitar dicho certificado personalmente o hacerlo a través de un Abogado o Asesoría en el Ayuntamiento de su localidad. En el caso de las propiedades que ya están a la venta, se deberá realizar la solicitud cuanto antes. Alternativamente, el proceso se puede iniciar una vez que se haya encontrado un comprador, sin embargo, esto puede retrasar la finalización de la venta de manera muy significativa. Contando, además, que la velocidad con la que los certificados se emiten depende de la zona en la que vive el vendedor.

El primer paso implica el empleo de un arquitecto o técnico para visitar la propiedad:

• Elaboración de planos completos de la propiedad.
• Confirmación de que la propiedad es habitable, con cuarto de baño funcional y cocina.
• Confirmación de que la propiedad dispone de conexiones legales de electricidad y agua
• Confirmación de que la propiedad dispone de un depósito de aguas residuales - una fosa séptica, no un pozo ciego.

EEsta información se presenta en el Ayuntamiento junto con otros documentos, incluyendo una copia de la escritura, planos catastrales, último IBI (pagado) y certificados de D.N.I. o N.I.E.

Para poder emitir el certificado DAFO, el Ayuntamiento comprobará sus registros para asegurarse de que:

• El permiso de obras se ha concebido para todo.
• No existen sanciones o expediente sancionador abierto sobre la propiedad.

El arquitecto del Ayuntamiento visitará la propiedad con el fin de asegurar que todos los requerimientos mencionados arriba se cumplan.

Esta ley afecta también a declaraciones de obra nueva, por lo que será necesario obtener el certificado DAFO en caso de haber ampliado la propiedad con una piscina, dormitorio, comedor, cuarto de baño, despensa o garaje. Cualquier obra nueva debe tener una antigüedad superior a 6 años y en el caso de no haber dispuesto en su momento de una licencia de obra, el Ayuntamiento le cobrará la emisión de la misma.

Cada Ayuntamiento tiene su propio sistema de tarifas, por tanto puede variar de forma considerable el coste del certificado dependiendo donde esté ubicada la propiedad. Cada propiedad es diferente, por lo que es difícil estimar el total del coste para obtener el certificado DAFO, debido a que éste dependerá de las circunstancias y la ubicación de la propiedad.

Preguntas frecuentes:

Nunca hemos oído hablar de esta ley ¿cuándo entró en vigor?

El Decreto 2/2012 fue introducido en 2012 por la Junta de Andalucía. Los detalles se pueden encontrar en su página web siguiendo este enlace:  http://www.juntadeandalucia.es/boja/2012/19/3?lr=lang_es

Sin embargo, no ha sido hasta finales de año cuando la ley ha comenzado a aplicarse plenamente, ya que los Ayuntamientos, con anterioridad, no podían emitir certificados DAFO como Planes Generales, ya que no habían sido aprobados por la Junta.

El Plan General presenta todo el área, en lo que ha tierra se refiere, del Ayuntamiento y la clasifica como urbana, rural, protegida o no protegida. La mayoría de los Ayuntamientos ahora tienen entre sus Planes Generales, gracias a los acuerdos realizados, la emisión de certificados DAFO. Gran parte de nuestra experiencia hasta ahora ha sido con el Ayuntamiento de Cómpeta, donde se están emitiendo certificados de forma rápida y eficiente.

¿Cuál es el propósito de esta ley?

La Junta exige que los Ayuntamientos legalicen todas las propiedades del país (propiedades construidas en terrenos rústicos), asegurando así que los registros guardados por los Ayuntamientos coincidan con la parcela en sí.

¿Por qué los vendedores necesitan un certificado DAFO?

Aunque la ley se aplica a los Ayuntamientos, cada vez más abogados que actúan para los compradores están exigiendo que éstos obtengan un certificado DAFO a sus propiedades.

El certificado DAFO aclara la situación de la propiedad y confirma que no hay problemas relacionados con la casa o la tierra, proporcionando, al mismo tiempo, a los compradores la tranquilidad y transparencia sobre lo que están comprando.

¿Todos los ayuntamientos realizan la transacción del DAFO de la misma manera?

La respuesta corta sería no, ya que cada Ayuntamiento parece tener requisitos diferentes. Los vendedores necesitan ponerse en contacto con su propio Ayuntamiento para estar seguros de lo que piden. Se ha de tener en cuenta, que los Ayuntamientos están aplicando diferentes cargos por la emisión de los certificados DAFO.

¿Sobre cuánto suele costar?

El costo puede variar enormemente y depende de la propiedad individual y el Ayuntamiento. Una cifra aproximada se encontraría entre 3.000 – 5.000 euros, no obstante la cantidad puede ser considerablemente inferior o superior dependiendo del área y del estado de la propiedad.

Hemos oído que no todos han tenido que obtener el certificado DAFO de su propiedad, ¿es esto cierto?

Todo depende del abogado del comprador, actualmente la mayoría de los abogados insisten en el DAFO, otros en cambio no les dan importancia. Esto implica que los vendedores no sabrán si tienen que solicitar un certificado de DAFO hasta que hayan encontrado un comprador.

Por esta razón, informamos a todos nuestros vendedores que lo más probable es que vayan a necesitar el certificado DAFO, y les aconsejamos que deberían incluir este costo en el precio de su vivienda. De esta forma, evitamos que se encuentren ante una situación en la cual una vez que hayan aceptado la oferta de la venta tengan que hacer frente a un gasto imprevisto para proceder a la finalización de la misma.

Para cualquier información confidencial e informal póngase en contacto con Denise llamando al 618 295 063 o bien enviando un correo electrónico a info@sunsetproperties-spain.com